Le Prêt à Taux Zéro évolue et se bonifie : Zoom sur PTZ 2016 …

Le PTZ évolue en 2016. Voici tous les nouveaux barèmes de ce prêt immobilier à taux zéro pouvant être contracté pour financer l’achat ou la construction d’un premier bien immobilier au titre de la résidence principale.

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Comme promis par le gouvernement, les conditions d’attribution et les modalités des prêts à taux zéro ont de nouveau été révisées afin d’élargir la distribution de cette aide aux primo-accédants d’un logement neuf ou ancien sous condition de travaux. L’application des nouveaux barèmes sera effective le 1er janvier 2016.

Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier pouvant être contracté pour financer l’achat ou la construction d’un premier bien immobilier au titre de la résidence principale. Un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années est à nouveau éligible.

Sans frais de dossier ni intérêts, ce prêt ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel du primo accédant. Il est accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État et la société de gestion du dispositif.

 

Zonage

L’obtention du PTZ, ainsi que son montant et ses modalités de remboursement, dépendent :

  • du montant de l’opération,
  • du nombre de personnes composant le ménage,
  • des ressources du ménage
  • et de la tension de la zone où se situe l’achat immobilier à financer (de A à C).

Plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt est élevé.

Revenus du ménage

Pour être éligible au PTZ+, l’emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus qui varie selon la zone et la composition du foyer. Par exemple, la limite pour une personne seule est de 37.000 euros en zone A (Paris) tandis qu’elle sera de 24 000 euros en zone C (zones rurales). Pour un ménage de 4 personnes, ces plafonds sont doublés.

PLAFONDS DE RESSOURCES À NE PAS DÉPASSER SELON LA TAILLE DU FOYER
en euros, source : ministère du Logement
ZONE A ZONE B1 ZONE B2
1 personne 37 000 30 000 27 000 24 000
2 personnes 51 800 42 000 37 800 33 600
3 personnes 62 900 51 000 45 900 40 800
4 personnes 74 000 60 000 54 000 48 000
5 personnes 85 100 69 000 62 100 55 200
6 personnes 96 200 78 000 70 200 62 400
7 personnes 107 300 87 000 78 300 69 600
8 personnes et plus 118 400 96 000 86 400 76 800

Part de financement par le PTZ+

Pour le calcul du montant du PTZ, on applique un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

COÛT MAXIMAL SUR LEQUEL SERA CALCULÉ LE PTZ
en euros, source : ministère du Logement
ZONE A ZONE B1 ZONE B2
1 personne 150 000 135 000 110 000 100 000
2 personnes 210 000 189 000 154 000 140 000
3 personnes 255 000 230 000 187 000 170 000
4 personnes 300 000 270 000 220 000 200 000
5 personnes et + 345 000 311 000 253 000 230 000

Montant maximum du PTZ

MONTANT MAXIMUM DU PTZ
en euros, source : L’Argent&Vous
ZONE A ZONE B1 ZONE B2
1 personne 60 000 54 000 44 000 40 000
2 personnes 84 000 75 600 61 600 56 000
3 personnes 102 000 92 000 74 800 68 000
4 personnes 120 000 108 000 88 000 80 000
5 personnes et + 138 000 124 400 101 200 92 000

Tranches de revenus

Outre les plafonds définis ci-dessus, des tranches de revenus servent à calculer la durée de remboursement du PTZ et le différé de remboursement accordé, période pendant laquelle on ne rembourse que le prêt principal.

Pour se situer dans les tranches de revenus, il convient de déterminer son quotient familial en divisant ses revenus par un coefficient tenant compte de la composition du foyer :

QUOTIENT FAMILIAL
source : ministère du Logement
NOMBRE DE PERSONNES 1 2 3 4 5 6 7 8 ET PLUS
Coefficient 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

Par exemple, un couple disposant de 35 000 euros de revenus aura un quotient familial de 25 000 euros et se situera donc dans la tranche 3 pour un logement en zone A et dans la tranche 5 en zone B1. Les tranches de revenus varient selon la zone.

TRANCHES DE REVENUS
en euros, source : ministère du Logement
ZONE A ZONE B1 ZONE B2
Tranche 1 jusqu’à 20 000 jusqu’à 18 000 jusqu’à 15 000 jusqu’à 13 000
Tranche 2 jusqu’à 22 000 jusqu’à 19 500 jusqu’à 16 500 jusqu’à 14 000
Tranche 3 jusqu’à 25 000 jusqu’à 21 500 jusqu’à 18 000 jusqu’à 15 000
Tranche 4 jusqu’à 28 000 jusqu’à 23 500 jusqu’à 20 000 jusqu’à 18 500
Tranche 5 jusqu’à 36 000 jusqu’à 26 000 jusqu’à 24 000 jusqu’à 22 000

Durée et différé

La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans les deux premières tranches, la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la troisième tranche, le différé reste possible à 100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans les deux dernières tranches, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt de 20 ans.

DURÉE ET DIFFÉRÉ DE REMBOURSEMENT
en années, source : ministère du Logement
DIFFÉRÉ DE REMBOURSEMENT DURÉE DE REMBOURSEMENT
Tranche 1 15 10 25
Tranche 2 15 10 25
Tranche 3 10 12 22
Tranche 4 5 15 20
Tranche 5 5 15 20

EXEMPLE

En zone assez tendue (zone B1), comme à Toulouse, un couple avec un revenu de 2 500 € par mois qui souhaite accéder à la propriété pourra emprunter à partir du 1er janvier 2016 75 600 € à 0% au lieu de 49 000 euros aujourd’hui. Le remboursement sera différé de 5 ans supplémentaires, passant de 5 ans aujourd’hui à 10 ans. La durée de l’emprunt sera augmentée de 2 ans, de 20 à 22 ans.

 

L’investissement locatif : Le match Neuf / Ancien

image article matchimmo

Le grand dilemme de l’investisseur locatif :

  • est il préférable d’investir dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi PINEL
  • ou faut il préférer investir dans l’immobilier locatif ancien, sans réduction d’impôt, mais avec une meilleure rentabilité locative ?

L’investissement dans l’immobilier neuf PINEL, plus cher à l’achat, Mais …

Bien évidemment, l’investissement immobilier dans le neuf sera plus cher que l’investissement dans l’ancien et cela pour deux raisons :

  • Malgré des frais notariés bien plus faibles dans le Neuf (environs 2%) que dans l’Ancien (environs 8%), lors d’un achat immobilier dans le neuf, l’acquéreur doit payer la TVA au taux de 20 %.

Ces frais viennent gonfler le prix d’acquisition mais ne représentent aucune valeur immobilière réelle ;

  • Investir dans l’immobilier neuf, c’est acheter un immeuble qui sera parfaitement aux normes de construction et notamment aux normes de consommation énergétique.

Le coût de construction est évidemment bien plus élevé, et notamment depuis quelques années avec la généralisation des normes RT 2012 ou autres BBC .

Mais, ne nécessitant aucune remise aux normes pendant de nombreuses années, Investir dans le neuf en bénéficiant de la loi PINEL, c’est également la garantie d’une absence de travaux majeurs pendant une longue période et surtout, depuis l’inflation des nouvelles normes de construction visant une amélioration de la consommation énergétique, c’est une absence de lourds travaux de remise aux normes (type remplacement de chaudière pour une chaudière plus économe en énergie, isolation par l’extérieur, changement des huisseries).

Le Neuf, plus à même de répondre aux besoins de locataires plus exigeants

Le marché immobilier locatif en profonde mutation structurelle : les locataires deviennent de plus en plus exigeants et préfèrent se loger dans un appartement neuf moins énergivore. L’obsolescence énergétique des immeubles anciens s’accélère et devrait continuer de s’accélérer nécessitant de lourds travaux de la part des propriétaires immobiliers pour espérer conserver la valeur du bâti.

Car bien au delà d’une simple inflation des normes de construction, c’est le marché qui évolue structurellement.

Le propriétaire immobilier qui ne réaliserait pas la mise aux normes de ses appartements ou maisons pourrait rapidement connaître la dévaluation de la valeur de son parc immobilier du fait de l’obsolescence énergétique.

Donc, oui, investir dans le neuf type loi PINEL est plus cher que d’investir dans l’ancien mais c’est la garantie d’investir dans un appartement ou une maison qui répondra aux exigences actuelles du marché de l’immobilier.

Investir dans l’ancien sera moins onéreux, mais l’obsolescence énergétique des bâtiments pourrait conduire à une dévaluation comparative de la valeur de l’immobilier. Le différentiel de valeur entre les deux immeubles pourrait être rapidement compenser par le coût que pourront représenter les travaux dans l’ancien.

 Une meilleure rentabilité locative dans l’ancien, avant avantages fiscaux du Neuf …

Puisque l’investissement dans l’ancien est moins onéreux que l’investissement dans le neuf, la rentabilité locative avant fiscalité (loyer annuel net de charges de propriété / prix de revient de l’immeuble) sera supérieure.

Le marché immobilier est en pleine mutation structurelle, mais l’impact des nouvelles normes énergétiques n’est pas encore très marqué.

Toutefois dans l’Ancien, les loyers ont tendance à baisser de 2,5% entre deux locataires. Seule la réalisation de travaux (et donc la remise aux normes de l’immeuble) permet de majorer le loyer.

Les exigences grandissantes des locataires pourraient rapidement conduire à un écart plus important des loyers au profit de l’immobilier neuf.

Une fiscalité plus attrayante pour l’investissement neuf en loi PINEL.

Naturellement, l’investissement dans la loi PINEL permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%, 18% ou 12%, l’investisseur dans le Neuf bénéficiera d’une fiscalité plus douce voire attrayante.

Cette réduction d’impôt attribuée dans le cadre d’une location en loi PINEL pourrait être de nature à compenser l’écart de prix de revient entre le neuf et l’ancien.

Au final, la question se pose en ces termes :

  • Faut il acheter Neuf, bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% et devenir propriétaire d’un immeuble qui répondra aux exigences des locataires ;
  • Ou Investir dans l’Ancien pour maximiser la rentabilité locative à court terme au risque de devoir engager de lourds travaux pour maintenir la valeur de mon patrimoine immobilier ?

 

( Article inspiré et adapté du leblogpatrimoine.com )

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Pour lire la totalité de l’article écrit par Colette Sabarly pour le FIGARO : cliquer ici